Selon le dernier bilan de mise en œuvre de la loi Alur, 48 décrets d’application, sont d’ores et déjà entrés en vigueur. Qu’en est-il exactement en matière de gestion des copropriétés ?
Le point sur 9 mesures importantes.
1.Clarifier les contrats et la facturation des syndics (en vigueur)
Rappelons que le contrat de syndic doit suivre un modèle type, défini par décret. Il perçoit deux types de rémunérations : un forfait annuel pour les prestations effectuées au titre de sa mission et une rémunération complémentaire pour des prestations particulières qui sont listées dans le décret, telles que l’organisation d’assemblées générales supplémentaires. Aucune autre prestation ne peut être facturée en dehors de ces deux types de rémunération. « Lors de la mise en concurrence des syndics, obligatoire tous les trois ans sauf dérogation, les conseils syndicaux disposent aujourd’hui d’éléments de comparaison présentés de manière objective et claire », a déclaré Emmanuelle Cosse.
2.Permettre aux copropriétaires et aux occupants un meilleur accès aux informations de la copropriété (en vigueur au 1er avril et s’appliquera à toutes les assemblées générales à compter de cette date)
Pour assurer une meilleure information sur la gestion de la copropriété, les copropriétaires ont la possibilité, avant chaque assemblée générale, de consulter auprès du syndic tous les justificatifs des dépenses réalisées pour administrer l’immeuble et en assurer la conservation et l’entretien.
Par ailleurs, les syndics ont un délai de trois mois après l’assemblée générale pour communiquer aux occupants les décisions prises concernant leur immeuble (budget, travaux, vie commune, etc.). Ils peuvent adresser ces informations par courrier ou bien assurer un affichage dans les parties communes pendant un mois.
>Décret du 30 décembre 2015 : pièces justificatives des charges de copropriété
>Décret du 15 décembre 2015 : information de l’ensemble des occupants d’immeuble
3. Rendre obligatoire l’ouverture d’un compte séparé (en vigueur)
L’ouverture d’un compte séparé est obligatoire depuis le 24 mars 2015. Ainsi, les fonds appartenant au syndic et ceux de chaque copropriété sont bien distincts. Cette disposition s’applique à partir de la date de renouvellement des mandats de syndics en cours. Pour les petites copropriétés de moins de 15 lots une dérogation demeure possible.
4. Rendre obligatoire l’assurance de responsabilité civile pour les copropriétaires et les syndicats (en vigueur)
L’assurance de responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires. Un bureau central tarificateur est créé par décret pour aider les copropriétés qui rencontreraient des difficultés dans leur recherche d’assurance.
>Décret du 11 mai 2015 : bureau central de tarification
NDR : Tous nos contrats d’assurance d’immeuble comprennent la garantie Responsabilité Civile du Conseil Syndical. Nous disposons également d’un contrat PNO groupe que peut souscrire le Syndic et proposer à ses copropriétaires bailleurs.
5. Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété (en vigueur)
L’acquéreur est mieux informé sur le ou les lots dont il va devenir propriétaire, logements, parkings ou caves par exemple, et ceci dès le stade de la promesse de vente. Il dispose, dès la promesse de vente, des informations essentielles concernant ses obligations et celles de sa future copropriété. Cette mesure a par la suite été amendée par l’ordonnance du 27 août 2015 afin de simplifier et d’alléger la nature et les modalités de transmission de ces documents, par exemple en permettant leur dématérialisation.
6. Rendre obligatoire un fonds travaux dans les copropriétés (en vigueur)
Pour inciter les copropriétaires à entretenir et améliorer leurs bâtiments de façon régulière, gage de maîtrise des charges et d’une meilleure valorisation des logements, un fonds travaux devient obligatoire le 1er janvier 2017. Les Syndics doivent inscrire à l’ordre du jour des Assemblées générales de 2016 (pour les immeubles de plus de cinq ans), la mise en place de ce fonds travaux qui devra être appelé en même temps que les appels de fonds de charges courantes à compter.
La résolution devra prévoir le pourcentage minimum calculé par rapport au montant du budget prévisionnel (supérieur ou égal à 5%) affecté à ce fonds. Une exception a été créée pour les immeubles de moins de 10 lots qui décideraient à l’unanimité lors de la tenue de l’Assemblée Générale de ne pas constituer ce fonds. Par ailleurs, ce fonds fait l’objet d’un compte bancaire séparé que le syndic doit ouvrir dans le même établissement bancaire que le compte séparé du syndicat des copropriétaires.
NDR : Ce fonds est définitivement acquis à la Copropriété et les copropriétaires vendant leur bien ne pourront se faire rembourser leur côte part.
7. Mieux connaître les situations des copropriétés (1er semestre 2016)
Les copropriétés seront référencées et immatriculées dans un registre à partir de 2017. Un décret doit définir les modalités d’immatriculation et le contenu de la fiche synthétique, qui doit regrouper des données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet.
Le registre permettra une immatriculation étalée dans le temps : d’ici fin 2016 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots et les copropriétés nouvelles, d’ici fin 2017 pour celles comportant plus de 50 lots, et d’ici fin 2018 pour les autres.
8. Plafonner l’état daté et les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance (2e semestre 2016)
La loi ALUR prévoit le plafonnement de l’état daté. C’est le document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d’informer, lors de l’acte de vente, des créances et dettes du copropriétaire vendeur et de l’acquéreur vis-à-vis de la copropriété. D’autres frais nécessaires exposés par le syndicat seront également plafonnés, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Ces plafonds doivent être déterminés par décret
9. Réaliser un diagnostic technique global de la copropriété (3e trimestre 2016)
Le syndicat des copropriétaires peut faire réaliser un diagnostic global de la copropriété afin de mieux connaître la situation générale de l’immeuble et envisager éventuellement un plan pluri-annuel de travaux. Les compétences requises par un tiers indépendant pour réaliser ce diagnostic, et le lien avec le carnet d’entretien, sont définies par décret.
Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Il peut inclure des propositions de mesures pour optimiser ou réduire les charges. Cette mesure entrera en vigueur le 1er janvier 2017.
Sources : www.logement.gouv.fr http://www.mon-immeuble.com
