Le défaut de paiement par un copropriétaire des appels de fonds à l’exécution de travaux urgents et indispensables peut causer un préjudice matériel et moral à un autre copropriétaire. La réparation est obtenue en justice sur le fondement délictuel.
En l’espèce, des copropriétaires se plaignaient de l’absence de réalisation des travaux permettant d’assurer la conservation de l’immeuble du fait du défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire et ont assigné ce dernier en indemnisation de leurs préjudices. Notons que l’immeuble était sur le point d’être frappé d’un arrêté de péril et que la locataire des demandeurs avait résilié son bail en raison de la dégradation de l’appartement qui lui était loué.
La Cour de cassation estime qu’en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l’exécution de travaux urgents et indispensables, le copropriétaire défaillant a contribué à l’aggravation de la détérioration de l’immeuble et la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations de l’appartement des demandeurs, ainsi que l’impossibilité de relouer celui-ci après le départ de leur locataire. La cour d’appel a pu en déduire qu’il était tenu de réparer tant le préjudice matériel que moral des demandeurs.
Non seulement, le propriétaire d’un appartement détérioré par l’eau a obtenu de son voisin mauvais payeur une indemnisation pour son préjudice matériel lié à la dégradation de son bien et à la perte de loyers, mais également une indemnisation pour son préjudice moral. Les juges ont refusé de se pencher sur les raisons invoquées par le mauvais payeur pour justifier son impécuniosité, ce qui aurait atténué sa faute.
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Commentaire rédigé par Cyril SABATIÉ
Avocat associé – LBVS AVOCATS
Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.
En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l’exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l’aggravation de la détérioration de l’immeuble.
Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l’appartement, la rupture du contrat de location et l’impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).
Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.
La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).
ECLI:FR:CCASS:2017:C300885
Décision attaquée : Cour d’appel de Rennes , du 3 décembre 2015
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-18777
Publié au bulletin RejetM. Chauvin (président), président
SCP Foussard et Froger, SCP Richard, avocat(s)
