LOI ANTI-SQUAT | Lourdes sanctions et renforcement de la protection des propriétaires
La loi dite “ anti-squat “ ou “ Loi Kasbarian “ entrée en vigueur le 29 juillet 2023 a pour objectif d’apporter une meilleure protection au propriétaire d’un bien immobilier , quel que soit et que ce soit à l’encontre d’un squatteur ou d’un locataire défaillant.
En effet , selon que l’on soit en face d’un locataire défaillant ou d’un squatteur, le régime juridique applicable diffère du fait de la complexité de compréhension de ces deux notions .
Plus simplement, le squatteur est celui qui s’introduit dans un lieu par effraction (après avoir forcé une serrure, cassé une fenêtre…) ou par tromperie, menace ou violence, pour l’occuper sans l’autorisation de son propriétaire. Il ne dispose donc pas d’un contrat de bail.
A contrario, le locataire défaillant dispose d’un contrat de bail dument régularisé avec le bailleur. C’est donc en méconnaissance de ses obligations contractuelles au titre du bail signé avec le propriétaire, notamment, le non-respect de sa 1ère obligation locative, celui de payer son loyer qu’il est qualifié de locataire défaillant.
La loi anti-squat du 29 juillet 2023 vient donc protéger les bailleurs contre l’occupation illicite qui est le propre des squatteurs, et in fine protéger ces bailleurs contre les locataires défaillants dans le cadre de procédures d’expulsion.
Elle vise non seulement à mieux réprimer le squat en élargissant son champs d’application , mais aussi à mieux sécuriser les rapports locatifs, pour permettre une meilleure protection des bailleurs :
- Sur l’élargissement du champ d’application de la notion de squat et répression du squat ou l’occupation illicite, deux nouveau délits font leur entrée dans le Code pénal avec cette loi.
a) Le premier délit est celui du squat en tant que tel , comme “ l’introduction frauduleuse d’un local à usage commercial, agricole ou professionnel “ .
Défini au nouvel article 315-1 du Code pénal , le squat est l’action pour une personne , de s’introduire dans ce type de local “ à l’aide de manœuvre , de menaces, de voies de fait ou de contraintes, hors cas où la loi le permet “
Avant cette loi , la notion de squat était limitée aux seuls biens constituant un domicile.
Le fait d’inclure le local à usage commercial , agricole ou professionnel montre clairement l’envie du législateur d’élargir la notion de squat pour mieux protéger les bailleurs .
b) Le second délit consiste pour une personne à se maintenir “sans droit ni titre dans le local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de 2 mois “.
Ce délit est encadré par le nouvel article 315-2 du Code pénal.
Il est important de noter , qu’a contrario du premier délit visé à l’article 315-1 du Code pénal, qui concerne que les seuls squatteurs, celui visé par l’article 315-2 concerne à la fois les squatteurs et les locataires qui se voient opposer une décision d’expulsion du bien mais se maintiennent malgré tout dans celui-ci.
- Sur la répression, le nouvel article 226-4 du Code pénal, issu de la loi du 29 juillet 2023, durcit considérablement les peines en cas de squat.
Ainsi l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvre , menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45.000€ d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. En combinant les sanctions du délit d’introduction illégale et du maintien illégal, le squatteur court jusqu’à 6 ans d’emprisonnement et 90.000€ d’amende.
Une autre nouveauté de cette loi consiste à punir sévèrement toute personne qui fait la propagande du squat ou de l’occupation illicite d’une amende de 3.750€.
Egalement, le tiers qui a permis l’occupation illégale du domicile d’autrui moyennant rétribution sera , lui aussi , puni à 3 ans d’emprisonnement et à 45.000€ d’amende, en application de l’article 313-6-1 du Code pénal.
- La sécurisation des rapports locatifs, la loi anti squat en poursuivant son objectif de protéger les bailleurs, est venue modifier l’article 24 de la loi n°89-465 du 6 juillet 1989 qui pose les grands principes liés aux rapports locatifs entre bailleurs et locataire.
Ainsi, la stipulation d’une clause résolutoire dans le contrat de bail est désormais obligatoire. Avant cette loi la clause résolutoire pouvait être absente dans un contrat de bail et dans ce cas de figure, en cas d’impayé de loyer, le bailleur devait demander au juge d’ordonner la résiliation judiciaire du bail .La résiliation n’était donc pas automatique.
Désormais, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location par le bailleur pour défaut de paiement.
Il s’en suit que tous les propriétaires mettant leur bien en location à compter du 29 juillet 2023 doivent bénéficier de cette clause qui est obligatoirement stipulée dans le contrat de bail.
Une autre sécurité apportée par cette loi aux bailleurs tient à la réduction des délais de la procédure en acquisition de clause résolutoire.
Il fallait attendre 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour pouvoir saisir le juge. Ce délai permettait au locataire de régler sa dette locative ou de la contester en saisissant lui-même le tribunal. Aujourd’hui , le délai a été réduit à 6 semaines.
A l’issue de ce délai de 6 semaines , si le locataire n’a pas réglé sa dette locative ni saisi le tribunal pour contester le montant de sa dette, le bailleur saisit le juge pour constater que le bail est résilié (la clause résolutoire est acquise) et qu’il en tire toutes les conséquences : condamner le locataire au paiement de sa dette et ordonner son expulsion.
Dorénavant, et dès la délivrance de l’ordonnance d’expulsion, le locataire défaillant devra quitter les lieux rapidement. L’article 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit entre 1 moins minimum et 1 an maximum pour quitter les lieux alors que ce délai était compris entre 3 mois et 3 ans. Une réduction drastique du délai accordé au locataire défaillant pour quitter les lieux, dans l’intérêt du bailleur.
A retenir :
Cette loi vient d’apporter plus de protection aux bailleurs par des mesures concrètes. Avec ses sanctions plus strictes, ses nouvelles dispositions et l’élargissement de sa portée, cette loi est destinée à dissuader efficacement les squatteurs et à garantir une procédure plus efficace pour les propriétaires afin de récupérer leurs biens .
Pour aller plus loin :
LOI ANTI-SQUAT | Application dans le temps de la loi « Kasbarian »
Source #SADA
